第一章业主生活的历史背景

第二章日常生活隐蔽的危机

自上个世纪80年代起，许多人在诸多身份之外又多了一个新的身份一一业主，这是指那些有能力购买商品房，从而获得了私有物业产权的人。花园、大厦、名苑、水郡、山庄、别墅，这些象征着财富、文化、自然共生关系的聚居地是城市人的新社区—商品住宅区。这种新社区与被滕尼斯称为“温馨圈子”，的昔日社区共同体不同。伴随着现代商品社会的到来，传统社区共同体那种基于人们的自然情感和先于思考的理解，让位于基于功利计算的利益关系;不分你我的共同体情感，被各利益主体的经济理性取代。利益的共同性使人们接近，利益分殊又形成矛盾.新社区生活在平静之下，隐蔽着各种矛盾和危机，这些矛盾和危机终究会在某个特定时间，被某个特定事件激活，得以浮现和伸展，引发变局。

一、卖“楼花”和“入伙”

深圳是个毗邻香港的新移民城市，得市场先机，传统意识约制少，自主能力强，先富起来的人多。在个人经济能力积累到一定程度时，置业安家，结束身心的漂泊状态，使生活在“此处”获得确定感，是每个新移民的基本生活轨迹.深圳在新制度背景下崛起，没有传统住房分配制的传统资源，这使在深圳置业安家的愿望，几乎只能通过在房地产市场购买商品房实现。

卖“楼花”

南天一花园坐落于深圳福田区笋岗路体育馆对面，兴建于上个世纪so年代末，占地11万平方米，由深圳城建开发集团公司开发，1989年峻工并开始销售。三幢18层大楼，因独特的波浪型造型，成为深圳当时城市标志性建筑之一。

在90年代初期，上海宾馆以东还有一片片农田，到了90年代中期，就变得高楼林立。景洲大厦就是这时开发的高层商品住宅。地处福田区新洲路中段，距离在深圳享有盛名的莲花山仅一路之隔，距离交通干线深南中路很近，周围没有令很多置业者望而却步的“城中村”.在那个时候，象这样的地理环境和700()多元/每平方米价位的楼盘，对当时中高收入的人群很有吸引力。

当时，商品房销售包括商品房“现售”和“预售”。商品房“现售”是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房“预售”，也叫卖“楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金  或者房价款的行为。一般来说，房地产公司总是从有利于卖家的角度制定销售策略。商品房“预售”或卖“楼花”，实际是“半成品”销售方式。这种“半成品”楼房销售方式，有利于地产商回收资金，抢占购买市场，但对买家不利。因为，购房者很难对“半成品”楼房的最终状况获得全面而直接的了解，除了房地产公司自己，没有哪个买家能掌握足够的知识，确保自己不“走眼”.信息的不对称隐蔽了很多矛盾。更何况人们还刚刚从传统计划经济的单位生活中走出来，初学置业，很难对“购房陷阱”有什么确定的预知。

一般来说，购置房产是在市场上“看房”开始的。地理位置、房地产公司、配套设施、住宅户型、建筑质量、升值潜力、性价比等，是购房者主要权衡的要素。对这些信息的获得，主要是购房者到现场看样板房，查阅房地产公司提供的销售资料，听销售人员介绍等.看房结束，有了基本选择后，购房者就会与销售者定下购置意向.意向的主要内容是预购住宅的具体位置、面积、总价值、付款方式等内容。这个过程实际仍然是置业者权衡利弊的过程，但对于所购房产基本没有什么讨价还价的余地。可以做的就是“找关系”、“找路子”、“找熟人”，了解些所谓的实情，努力得到个“内部价”，或者“打折”。这个过程结束后，房地产公司与购房者就会签订正式购房合同，以契约的形式确定交换关系。购房合同包括买卖双方对房产地理位置、建筑结构、建筑面积、竣工日期、核定房价、付款方式、房屋产权年限、基本权利义务、免责条件和违约责任的约定。此后，置业者不能再退房，如果退房，就要损失购房定金。

业主“入伙”

买了“楼花”，就算有了房产了。很多买主总怀着期待的心情，找些时间到工地看看，问问到底什么时候可以峻工等。正式峻工后，房地产公司会通知业主前去办理“入伙”手续。但是，办理了“入伙”手续，可不意味着可以入住。因为新楼房还有很多收尾工程没完，有时水、电、气不通.虽然不能入住，但购房者已经开始交物业管理费了。正式入住，往往要等半年或更长时间。

无论对房地产公司还是对购房者来说，正式“入伙日”都是个重要的日子，它表明在商品住宅小区中，房地产公司开始退场，而业主正式入场，开始商品住宅区共同体生活。为此，房地产公司有时会举办相应的仪式，庆祝新楼盘正式“入伙”。“入伙”这个词，恰到好处地表达了互不相识的业主，加入到同一个小区，共同开始既陌生又新鲜的业主生活。有时他们把小区说成“家园”，表明以小区为依归的共同体情感等。在“入伙日”，业主们则与商品住宅区的管理处或物业管理公司办理入住手续，包括检验资格证明、办理水电委托交费、物业管理费、发放住宅钥匙等。接着是热闹的装修期，社区里成了装修队和销售装修材料及家居用品的临时市场。

在上个世纪90年代，物业管理一般由房地产公司负责，房地产公司或者成立一个直属的部门—物业管理处，或者成立一个下属的物业管理公司，或者委托其他物业管理公司，负责小区安全、环境卫生、水电维护，并对小区公共物业进行管理。业主们进入小区后最直接打交道的对象就是物业管理处。那时，很少有业主十分了解业主和物业管理处的关系，大部分业主只知道交物业管理费，并接受物业管理处的管理.对物业管理者的性质、物业管理者与业主的法定关系、业主的法定权益等就不甚了了。很多时候业主对签订的《物业管理合同》根本不仔细阅读，个别业主提出些问题，也被房地产公司或物业管理者以《格式合同》不能修改为由挡回，基本没有与房地产公司或物业管理者谈判的可能性.业主就在这样的过程中，由新社区生活的权利主体转而成为被动的服从者。

围绕装修，业主和物业管理公司就要或多或少产生些矛盾了，这些矛盾一部分由房地产公司和物业管理公司限制业主对所购住宅的改造引起，但只要不影响总体结构和外观，总能在业主得到“特批”，或交一些“改造费”后得到解决。另外一部分则由房地产公司和物业管理公司未能兑现合同约定而引起，这使新社区生活一开始就面临着矛盾或冲突。

深圳是新移民城市，相对于“熟人社会”，移民城市的特点是缺乏共同体历史，人与人之间的陌生感不可避免。人们从不同的地方来到这个城市，又从城市不同的角落汇聚到一个住宅区。与老城区熟络的邻里关系不同，新社区生活从分散和陌生开始。南天一花园业主大部分是早期参加特区建设的技术人员和管理干部，来自五湖四海。尽管业主们住在一个小区里，住在一幢大楼里，甚至就在一层互为邻居，但基本没有交往，互不相识.是真正意义上的“陌生人的社区生活”。景洲大厦与南天一花园不同，在450户业主中，有150户来自深圳通信公司，这种情况使这个陌生人的社区存在着一个相对的“熟人群体”。但这样的情况在商品住宅区不普遍。除了装修期间发生些以“参观”为由的走动，进入正常生活后，就很少有邻里间的相互串门儿。起初差不多没有人知道和自已相邻的人家来自何方，是哪里人，从事什么工作。各种有着不同社会背景、社会地位和不同来历的人，在商品房市场中通过购买房子，结成了空间相聚但很陌生的关系。新社区生活就是在这种对新身份的惊喜、新环境的适应和新关系的了解相互交织的奇特心态下开始的。

新社区生活是新制度背景下陌生业主的生活。新制度背景和陌生人聚集这两个特征，使新社区生活本身具有相当程度的“自然性”。什么是合理的利益关系和支配控制关系;如何形成新社区现代生活秩序等，都无定论。国家和各城市努力使规范跟上商品住宅区发展的速度，但是实际的情况是所制定的规则仅具有最基本的规范意义，是粗线条和宽泛意义上的，而且主要基于方便政府管理的立场。这与商品住宅区应以产权人为关系主体的产权人逻辑有很大矛盾。这一切表明新社区生活基本处于“半自然状态”。另一方面，业主也是在传统生活背景下新近成为业主的，对什么是业主，什么是业主的应有权益，什么是业主的义务，业主在商品住宅区的地位为何，缺乏认识。很多时候在长期传统生活下养成的依赖、盲目信服、没有合理的边界与限度意识，缺乏必要的法律意识等，还是业主这一新身份下的老特征。

二、“货不对板”和“蚕食”

在市场经济条件下，商.uAA住宅区的物业管理本身意味着新的利益关系。在各项法律法规不明确，城市业主对商品住宅区的利益关系不清楚的情况下，商品住宅区实际存在着巨大的“利益黑洞”，是有强大诱惑力的利益空间。

 “货不对板”

1998年8月景洲大厦竣工，业主相继办理入伙手续，准备入住。就在此时，业主们意外发现虽然房地产公司按购房合同办理交楼，但此时房地产公司并未取得竣工验收证书。直到1998年11月，景洲大厦仍然不具备水、电、气三通的入住条件。在这种条件下提前办理入伙手续，就意味着业主必须在不能入住的情况下，提前交物业管理费。很多业主感到不满，但也毫无办法。因为购买合同签了，房款付了，此时因为几个月的物业管理费退房的话，无疑损失巨大.新社区生活刚刚开始，就发生了业主们意料不到的问题。可是，毕竟这类问题在1998年代商品住宅区生活中很普遍，有些业主甚至把这类不合理的费用计入房产交易过程中必然发生的成本。只要不过“底线”，能忍则忍，不能过于计较。因为在业主个体和房地产公司的组织力量之间，根本不具备平等的谈判资格。

在景洲大厦第一次置业的邹家健也是如此。当初选楼盘时除了看好了景洲大厦的位置和升值潜力，还有一个原因就是房地产公司是深圳一家大型国企。①当时人们还不太了解民营企业，对外资企业也心存疑虑。毕竟在传统时代，对资本的“剥削性”听得太多。在邹家健看来，国企比起其他经济组织要正规和可信些。尽管刚一办理入伙手续就出了这样的问题，邹家健还是宁愿相信这只是件“小事儿”，而不愿意因为这件事破坏了第一次置业的兴奋心情。

办完入伙手续，拿到房子的钥匙，邹家健去景洲大厦看看别人的装修。当他乘电梯从25楼下来时，电梯突然摇动起来，灯也灭了，接着电梯直落下去，电梯里的男男女女尖叫着抱到了一起。突然，电梯又停了下来，但不知停在了哪里。按什么键电梯也没反应，两个民工硬是把电梯的顶板扒开，从井道里先爬了出去，接着另一个女业主跟着爬了出去，当两个民工把邹家健硬拽出去时，他们看到电梯已停在了5楼。当找到物业管理公司反映情况时，物业管理公司的解释是电梯正在调试。回到家里，邹家健将电梯的事告诉了妻子。妻子瞪大眼睛惊恐地望着邹家健，半晌才蹦出一句话来:“不是进口电梯吗?怎么会坠落?”邹家健把物业管理处的解释重复了一遍。告诉妻子说，现在大厦内连天然气都未开通，根本无法居住生活，还是暂时不去入伙，待水电气全开通后再去.对于这次看房的惊险遭遇，邹家健还努力让自己相信这是偶然，是电梯没调好，调好就没问题了。

为“三通”问题，邹家健一家暂时没有搬进景洲大厦.这时与邹家健同在一个单位的部分业主也经历着电梯的困扰。开始大家相信物业管理公司“正在调试”的说法，但随着“惊险”的不断发生，业主们开始怀疑“调试”的说法，普遍认为不是一般的“质量问题”，会不会有什么别的隐情呢?业主们不愿意想得更坏。时间就在这种不明朗和怀疑的气氛下慢慢过去了。电梯并没有因为“调试”好起来，相反出现险情的频次增加了，更多的业主有过不同的惊险经历。越来越的迹象表明景洲大厦的电梯可能不是“调试”的问题，业主们开始怀疑是不是房地产公司做了手脚?是不是房地产公司欺骗了业主?由于装修期间对电梯内部实施保护，普通业主想要了解电梯的情况非常困难，但是他们日常生活的经历，证明电梯一定存在问题。业主们随之开始了调查。结果大大超出了业主们的想象，电梯不是什么名牌电梯，而是东莞试产的国内第一批高层电梯。重要的是东莞生产的电梯本身还未按规定进行6万次的试运行的质量检验.这就是说，景洲大厦业主成为这批国产电梯的试验品。起初业主们比较克制，建议调查电梯的安全性，但房地产公司要么推诱、要么不予理睬。新社区在看似平静的日常生活中开始变得有些紧张。

还没入住景洲大厦的邹家健，在一次与居住在景洲大厦的同事闲谈中，知道同事也有过电梯坠落经历，并听同事说电梯是东莞生产的“JmA”牌电梯。邹家健大吃‘惊。因为买的是高层楼宇，再加上此前深圳曾发生过电梯坠楼造成人员伤亡的事故，邹家健看楼时特别注意电梯.他还清楚地记得看楼时问到电梯时，售楼小姐跟他说是“进口三菱电梯”，怎么成为“JmA"牌电梯了?邹家健立即乘出租车去景洲大厦核实，他不相信房地产公司会偷梁换柱。因为房地产公司是国营上市公司，“是我买房时信心的保证，我心中的金字塔，我把一生的心血全都交给了他啊!”当时，深圳人与内地人比，有个很明显的特征，那就是对“投诉”的热衷。什么不对，什么不好，深圳人先想到的就是向有关部门和相关媒体“投诉”。景洲大厦的业主自然也想到了“投诉”。当时官方报纸设置了有关民生问题的“热线”，专门关注市民生活各个方面的问题。景洲大厦业主向媒体“投诉”自己小区的“电梯问题”。记者得知后前去采访，当时一位50岁左右住B座的妇女介绍说:“电梯经常出问题，有一次带外孙女掉进地下2层，把小孩吓得直哭，后来都不敢进电梯了”。还有业主气债地说:“电梯说换老是不换，我们花了那么多钱，安全没有保证，房地产公司老总也有老有小，他们能让自己的老人和小孩进这样的电梯吗?售楼书上说有商场，有超市，但是你看看，什么都没有。有的业主总结说:“买这个房子只有一个感觉:上当！"人们抱怨说:“半生积蓄买的房子叫人寒心啊。”

邹家健置业的兴奋完全消失了。“当一切都真实地呈现在我的眼前时，我的心都凉了。那天电梯从高层坠落的情景不断在我眼前闪现，我预感到那不是一次偶然的事故，这种噩梦般地经历还会重演。我木纳地站在电梯口茫然不知所措，我不知该如何去面对妻子、面对父母亲人，因为房款中也有他们的一部分。当初在景洲大厦买房是我坚持决定的。我和妻子都是家里的独子、独女，岳父母一直期待着来深圳与我们同住。此刻，我心中的金字塔在倾斜，在倒塌。我现在才明白，我被骗了。欺骗我的不是街边小贩、不是人们观念中尚有偏见的私营个体企业，而是一家我一直虔诚笃信的正规国营上市大公司，一家深圳著名的老牌房房地产公司。”他不得不承认自己对国企的信任缺乏根据。在自责之余，他预感到自己第一次置业的美好期望就要泡汤。让房地产公司换电梯谈何容易，行政命令可能不起作用，法律诉讼怎么能赢了有钱有势的房地产公司.可不换电梯，就意味着接受了这种被欺骗的现实。如果这样，生命的安全和精神的自尊，怎么能平静接受这个残酷的事实。邹家健决定卖房走人。但是当他准备转让自己的物业时，才了解到景洲大厦建设用地原为某机关行政用地，后土地转让给房地产公司改为商业用地，修建商品房，按国家规定应补交土地增值费，但房地产公司一直拖欠未交。如果不交土地增值费，就不能办理业主的房产证，没有房产证，转让房产也不可能。这意味着邹家健别无选择，要么入住，冒着生命危险;要么拒绝入住，承担更大的经济损失。

更糟糕的是1999年9月，房地产公司以内部员工购房为名，将景洲大厦原来每平方7000至8000多元的房屋，以65%折至72%折不等的价格低价倾销。实际上除仅有几套房屋是房地产公司员工居住外，折价房几乎全部进入房地产一级市场，结果人为降低了景洲大厦市场价格，直接造成业主房产严重贬值。

1999年底，景洲大厦已入伙两年了，但是原来售楼书上承诺的景洲大厦裙楼将建“大型综合市场、中型超市、商场及琳琅满目的各类专业店铺”始终未见。销售时售楼小姐说，“将来在新洲路上飞架彩虹天桥，方便业主出行去大厦对面的莲花山公园游玩”等也未兑现。现在拥挤的大厦大堂与售楼书上标明的“五星级大堂”天壤之别。一切都成为“美丽的慌言”。只有一个事实是真的，那就是业主们被房地产公司实实在在地欺骗了。业主们越来越焦急，开始业主提议成立业委会，有组织地维权。

景洲大厦日常生活就在这种利益矛盾复杂的情况下展开，一方面，房地产公司和其属下的物业管理公司，在利益趋动下，不执行合同，改变设计，单方违约，侵害了业主合法权益;另一方面，陌生而分散的业主面对房地产公司的权势根本不具有任何谈判的能力.可正是业主在日常生活中遭遇的利益侵害和业主们捍卫自己合理权益的决心，使业主组织起来成为必然.这是侵害与捍卫内在张力的必然。

“蚕食”和“觉醒”

南天一花园建于1988年，比景洲大厦整整早了十年。那时商品住宅刚刚起步，人们对商品住宅区没什么理解.正在成长着的城市，新鲜而陌生的社区，对于南天一花园的业主来说，更多地意味着创造和成功.因为深圳开始建设仅仅十个年头，新移民的事业刚刚起步。当拥有自己的房产，对于绝大多数移民来说还仅是个梦想时，南天一花园业主就住进当时的高尚住宅区，这无疑是件令人自豪的事。

南天一花园物业管理处也是房地产公司下属物业管理公司的管理部门，是“老子开发儿管理”的物业管理模式。到200()年时，这种物业管理模式已经过10多年了.10多年来业主们仍然处于分散状态，没成立业主委员会。在这种不对称的组织状态和不均衡的力量对比格局下，“业主们的物业权益不断被蚕食”的局面悄然形成。

2000年1月20日，经过6年的编制和报审的《深圳市城市总体规划》，得到了国务院审批通过，在国务院关于深圳总体规划的批文中，除了确定了深圳市是我国的经济特区，是华南地区重要的经济中心，并以全市2020平方公里为城市规划区范围外，还确定了深圳住宅安居乐业发展目标为“天更蓝、水更清、地更绿、城更美”的环境保护目标等，由此深圳将向着“区域经济中心城市、花园式园林城市和现代化国际城市”目标迈进.在这一目标下，全市开始了“花园式园林式城市”建设的热潮，清除违法建筑是“花园式园林式城市”建设的重要内容之一，2001)年4月21日，《深圳商报》在《园岭住宅区综合整治打响第一炮—违法建筑大清拆》一文中报道了政府综合整治社区违法建筑的过程。报道说:“始建于1983年的园岭住宅区占地面积60万平方米，有3万多居民，现为市中心内最大的住宅区。由于管理责任不到位，导致小区内违法建筑随处可见，改变楼宇功能、学校破墙开店现象严重，环境长期脏乱差，市民久有怨言。去年，省委副书记、市委书记张高丽在群众投诉信上亲自批示:要下决心解决，以取信于民。为了稳妥可靠、周到细致地做好拆除工作，本次行动由市政府环境综合治理办公室和福田区政府牵头组织，组成了包括规划国土局、住宅局、工商局、公安局、城管监察等部门200多人的强大阵容。由于各部门积极配合，清拆取得了预期成果.社区居民说:“感谢政府为民办实事，看起来，只要政府部门真正重视，各部门认真配合，没有啥办不成的事。”在这种背景下，南天一花园业主们开始注意自己的生活环境。另一方面，随着商品住宅区迅速发展，“业主社区  生活秩序”问题开始出现。景洲大厦业主维权的事，成为很多商品住宅区业主谈论的话题，并  促使其觉醒。越来越多的业主开始从“业主权益”的立场上，看待自己生活的小区，并由此发现许多问题。南天一花园业主在经历了10多年的“平静”后，在2000年的夏天开始觉醒。

南天一花园三幢大楼底层有近百间4、5米高的“架空层”。按规定架空层为休闲娱乐场地，原设计是为增加绿化面积，属于全体业主的共用空间。但在12年间，房地产公司和其属下的物业管理公司没有取得业主的同意，一点点把架空层间隔起来，以每月480元或600元出租，小区架空层成了营业、仓库、食宿三合一的“商业街”，最兴旺时，仅发廊就有38家之多，数百名外来人员在小区里进出游荡。同时物业管理公司还将三幢大楼的70多个电梯间出租，其中不少租给了发廊妹作为“工作间”。社会上各类人员堂而皇之穿梭于各层电梯楼层间。南天一花园成了远近闻名的“红灯区”。经了解业主知道了这些被房地产公司和物业管理公司占用并出租的架空层，本属于全体业主共有，但被物业管理公司用来谋利“创收”了。20多年来，业主的物业权益就这样悄悄地被房地产公司和物业管理公司“蚕食”了。觉醒的业主开始有了自己的要求，他们要求看物业管理公司的账目，指出房地产公司和物业管理公司经营小区架空层的商铺，是对业主权益的侵害。但这些要求得不到房地产公司和物业管理公司的重视。业主们便向政府相关部门诉求，向媒体曝光。2000年7月25日，《深圳晚报》民生热线报道了记者在南天一花园的见闻。

《南天一花园数百居民投诉:问题接二连三，日子越过越烦》

租户明火煮饭，祝融暗藏杀机。记者从2号楼第7层消防楼梯逐层向上爬，发现正如群众反驴的那样，转弯处的电梯间全部有人租住.其中，有些是员工家属，有些是社会人员，每月租金480元到600元不等。由于这些房间没有厨房和洗手间，租户们就在消防梯转弯处洗衣煮饭。在2栋11楼楼梯转弯处，炉灶虽然刚刚被收起，但墙上还留有长期烟熏火燎的痕迹。

据群众反映，小区其他地方也同样潜伏着消防隐患。大厦架空层改造成80多间商铺，是贮物、煮饭、住人“三合一”的，煤气罐、电饭煲和易燃物品同居一室，非常危险。记者亲眼看到有些商铺经营者在杂货间里炒菜煮饭。

在管理处，记者就小区里的消防隐患采访了保安部负责人。他说群众的投诉是对的，管理处正在积极整改。凡是“三合一”的商铺，他们都发出了整改通知，对坚决不改的商铺他们一律停水停电处理。近日，’已有40多家商铺被停水停电了。近几天，他们还对群众反映最大的消防楼梯乱摆乱放和明火煮饭的问题进行了清理，凡合同到期的租户一律不再续约，目前，已有17户搬走。但他们也反映，有些合同签的是一年，要想全部清走还要等到年底。

商铺声色犬马，四邻惊怒交加。3栋住宅楼底下的架空层几乎全部用于商业出租。这是一花园居民最为反感的事情之一。一位姓霍的住户批评道:3栋住宅楼建起so多间商铺，住宅区不像花园倒像集市。

商铺过于拥挤，导致了经营者与住户抢生活空间的现象。住户楚女士反映，每到傍晚，一些经营者全家出动，在小区草坪上吃饭、打牌、吵闹直至深夜。由于架空层内没有厕所，外来人员随处大小便的有之，垃圾脏水剩饭乱扔乱倒的有之，内衣内裤乱晒乱挂的有之，把个好端端的住宅区搞得臭烘烘。据住户陈女士反映，她家楼下有个发廊一到晚上就有人在大声说笑大唱卡拉OK，肆无忌惮。一些发廊女还从事色情活动，严重影响到居民的居住环境。有一次，读中学的女儿晚上放学回来家，刚走到楼门口，就被从发廊里冲出的一个男人拦住，对女孩说下流话，把孩子吓坏了。陈女士气愤地说，我们觉得这样的住宅区既不安全又不文明。她说曾向管理处反映过多次，都不见清理.不过，最近这家发廊关了门，但不知会不会只好一阵。

管理处管理部负责人就此事向记者解释说，小区商铺多是事实，当初是为了弥补管理费不足而采取的一项措施。如今，管理处也认识到商铺太多带来的消防、安全和环境卫生等种种问题，十分严重。从今年开始，管理处将采取果断措施，除保留居民生活必需的一些店铺外，大部分商铺将关停，腾出空间多建一些社区文化中心、健康服务中心等。

电梯年迈多病，乘客战战兢。南天一花园一花园是1989年建成投入使用的，电梯用的是通力电梯(香港)公司的产品。据群众反映，电梯出故障是常事，遇到停驶或打不开门时非常吓人。管理处有关负责人解释说，电梯已使用整10年了，虽然每年都顺利通过年审，但的确存在着质量问题。这期间，物业管理公司为电梯质量维修和零配件等事，与电梯公司联系多次，但他们售后服务很不好，一些重要的零配件买不到。发展商已决定，今后城建所有房子不再使用该公司的电梯。

《深圳晚报》的报道，使南天一花园业主与房地产公司和物业管理公司的利益矛盾，进入了公共空间，一时间成为南天一花园小区的“公共话题”，越来越多的业主开始关注事态的变化。

在商品住宅区的利益关系中，作为权利主体的业主，实际处于信息、资源占有的弱势地位。

而房地产公司和物业管理公司处于利益获取的强势地位，他们与分散的小业主比，具有组织优势和和信息、行政、资本、技术等资源优势。这种资源获取、支配的非均衡性关系，    形成了力量对比的非对称格局，这使得很多房地产公司和物业管理公司选择了规避制度规    范的非法逐利性立场和“蚕食”业主物业权益的行为策略。然而随着时间的推移，随着“蚕    食”策略对业主利益空间和精神空间压缩的泛化和规模化，业主权益意识也逐渐觉醒并日    渐敏感。社区日常生活隐蔽的危机开始公开化。

三、事件引发冲突

在外人看来，新社区生活漂亮、平静，但在光鲜外表下隐藏着各种利益矛盾和分歧。这些  矛盾分歧以累积的形式演化着。有可能因为某个偶然事件的出现，转化为公开的冲突。冲突的形成，一方面取决于社区利益矛盾的性质、程度和演化方向，这关系到矛盾双方对利益获取或丧失的预期和承受程度:另一方面取决于利益获取双方的商议愿望和商议能力、改进愿望和改进能力、决心与耐心之间是否存在着契合性和弹性空间。当利益矛盾超出了利益双方可能放弃  (对获取的退出或对要求的退出)的限度时，商议过程将变得极不确定，它可能是双方对承受  “底线”的探试，也可能是危机的到来，而危机究竟什么时候发生，则需要些偶然事件。

“生死时速”

景洲大厦是高层建筑，电梯是高层建筑质量很重要的要素，电梯的质量严重影响业主的生命安全。在1998至2000年间，“电梯”已不只是房地产公司承诺的名牌与实际品牌间存在的价格差距，因此仅仅是业主经济利益受损的问题，更重要的是业主生命安全面临危胁的问题。面对房地产公司和物业管理公司的漠视，业主的耐心遭受着前所未有的考验。“不再出事”，是业主对房地产公司和物业管理公司改进态度和改进能力的唯一判断依据，但对本身质量不过关的电梯，房地产公司和物业管理公司根本无法保证“不再出事”。（2001）年4月13日《深圳晚报》记者报道了在景洲大厦的经历。

《振业景洲大厦电梯挑战泰坦尼克号》

昨天上午本报民生热线接到景洲大厦业主的投诉，说大厦的电梯有严重的质量问题，乘坐很不安全。下午，记者来到景洲大厦，乘A座的1号电梯上了14楼，一切都很正常。于是记者又换乘3号电梯想下到1楼。结果电梯门关上后，伴随着轰轰的声音和摇晃的感觉，电梯一直往上走，无论记者按哪一层楼都没见楼层显示灯，也根本停不下来。直到25楼，电梯才自己停下来。此时记者已吓出一身冷汗，赶忙换了1号电梯下到1楼。

景洲大厦的业主们用一句话来形容他们坐电梯的感受:进了电梯，提心吊胆;电梯启动，心惊胆颤。业主兰先生告诉记者，去年6月的一天晚上，他们同事7个人一同从15楼下班。当电梯行至1 2楼时，突然里面的楼层显示灯全灭了，而电梯直往下跌，大概到8楼左右只听见“呕”的一声，电梯往下跌的速度更快。最后又是“砰”的一声巨响，电梯在1楼和一1楼之间停了下来。兰先生和他的同事们在电梯里被挤成一团，跳得老高，更气人的是电梯门怎么也打不开。

据业主们反映，大厦的保安员从监控电视上早应看到这惊险的一幕，但未见他们出来帮忙。兰先生他们几个只好用脚猛瑞门，好不容易才踢开一条缝，最后在外面几个年轻人的帮助下，才从电梯里爬出来。兰先生说，自从发生那件事后，直到现在他都不敢一个人坐电梯。曾到景洲大厦某公司应聘的张小姐向记者诉说了她的遭遇。张小姐本准备到大厦A座1 5楼面试，于是在1楼乘电梯。谁知上了电梯后，按15楼没反应，电梯二直往上冲到20楼，然后又从20楼“自由落体”，跌到一楼。张小姐吓得魂飞魄散，两腿发软，赶紧走出了大厦，工作也不找了。

据景洲大厦的业主介绍:A座的3部电梯中，1号电梯还算正常，2号电梯和3号电梯就难以控制了，尤其是3号电梯运行时发出的轰轰声，吵得住户晚上无法入睡.但最让业主们感到气愤的是，电梯里既有报替按铃又有监控探头，但当业主们被困在电梯里大声求救时，却迟迟不见保安员的身影，倒是大厦装修工人救出了他们.为了电梯的事情，业主们多次与管理处交涉，A座27户业主甚至联名上书要求更换电梯，但管理处总是一再推脱。

记者来到大厦管理处采访，管理处梁建国主任说:景洲大厦的电梯是由东莞吉达电梯公司制造生产的，质量的确不好。今年3月15日之前，深圳市技术监督局特种设备安全检验所对大厦A,  B两座共6部电梯进行了全面的质量检查，发现每3部电梯都有近20个质量问题，提出整改后报复检。现在景洲大厦管理者准备请赛格电梯公司帮助整改。

目前正处于报价阶段.至于何时能让业主们乘上安全的电梯，梁主任说不知道，也无法确定。关于业主对保安员的投诉，梁主任说:“从来没发生过这种事.”当记者告诉这位主任刚才乘坐A座3号电梯的危险经历时，这位主任竟一脸狐疑地问:“真的?有这么巧吗?”

从1998年入伙到2000年初，两年时间过去了，景洲大厦问题毫无解决的迹向，此时邹家健也因进退无路，住进了景洲大厦。业主们要组织业主委员会维权的声音越来越高，业主组织起来与资本力量较量的态势不可避免。

“绿地”风波

新社区一些公共活动空间是业主日常交往的公共场所。但是，对于南天一花园业主来说，自1988年入住到2000年5月的12年间，位于大厦西北角的一块规划中的永久公共绿地，却一直被房地产公司长期占用，还曾在上面建起临时建筑出租谋利.12年来，南天一花园业主始终在绿地被非法占用的环境下生活。没人知道这快空地到底属于谁，到底最终会被规划成什么。但是随着城市的发展，人们的环保意识和生活环境意识日益增强，原来视而不见的处境，此时与城市发展强调的“绿色精神”形成了强烈对比。特别是市委强调，一定要瞄准世界一流水平，高起点规划，向着“天更蓝、地更绿、水更清、花更多、城更美”的目标进行高起点规划。在这样的政策气氛下，南天一花园业主听说在大厦西北面的那块近300平方米规划空地要兴建什么综合大楼?业主范国振等找到物业管理公司，说代表业主“了解情况”.房地产公司和物业管理公司说他们代表不了业主，而且空地也不在南天一花园红线图范围内.范国振便给市政府领导写信，并征得了近200多名业主的签名。在信中提出“为什么不能将这块空地建成街心花园，给老人、孩子们、给居民们一块安静休憩的场所!”何必要“寸土必争”、“见缝插针”、“见利忘绿”!呼吁市领导抽时间调查情况，关心这块小空地的用途，给大家一些绿地和树林。不知情的业主以为该空地被政府规划给什么单位，但在业主们通过给市政府领导和有关主管部门领导写信提出“绿地诉求”后，得到政府的答复是该空地是市政府规划的“永久性绿地，将不会改变用途”。这意味着政府规划的“永久性绿地”，被房地产公司非法长期占用。消息很快在南天一花园传开，“平静”了12年的业主，联系小区日益恶化的混乱秩序，对房地产公司和物业管理公司产生了极大疑问.

“被拆的围墙”

由“公共绿地”事件，引发了业主对小区事务的参与。在范国振和部分业主的努力下，政府给房地产公司多次致函，要求房地产公司“顾全大局，以维护安定团结为重”，尽快解决“空地绿化”问题。几乎就在同时，另一件事件的发生，则令业主彻底“觉醒”起来。2000年6月，业主们偶然发现封闭的小区东侧消防通道旁的围墙被推倒。围墙外是仅与南夭一花园小区一路之隔的新建的百花园楼盘，百花园沃尔玛商场的入口及地下车库出口，正对着南天一花园小区。一时关于拆除“围墙”的各种猜测在小区中传开来。当业主们把“商场入口”、“停车库出口”、  “倒了的围墙”、“围墙内小区道路”联系起来时，一种“可能”令业主们十分震惊.围墙的拆除是不是意味着房地产公司想利用南天一花园小区内的道路、停车位和绿化草坪。联想到百花园楼盘和南天一花园本来是一个房地产公司，业主们觉得这种“猜测”极有可能就是事实。如果这个猜测是事实的话，对南天一花园来说将意味着新的“灾难”。沃尔玛是大型购物广场，到时购物人流和车流将通过南天一花园进出商场，私家花园将变成公共通道，小区将永失安宁。

业主为了找到与房地产公司对话的有效证据，找测绘局到小区“放线”，遭到婉拒:到档案局查法定图则，也因全封闭式管理未果。

正在此时，业主楚女士在加拿大的弟弟回来了，业主代表请他一起拿着业主的签名诉求和南天一花园的施工图纸找到沃尔玛的外方负责人，想直接与外方投资者协商，改变沃尔玛商业循环的道路设计。业主们说:沃尔玛是国际上知名的企业，业主们不反对沃尔玛在社区做生意，但是沃尔玛应尊重社区业主的意愿，不能在未争得业主同意的情况下，任意设计商场的商业循环线路。沃尔玛准备进入美国加州时，不就是因为当地居民不同意，而放弃了计划吗?